¿Frenó el tope de Cataluña el precio del alquiler?
En marzo de 2024 Cataluña empezó a limitar el alquiler en las zonas tensionadas. Comparamos lo que pasó allí con lo que pasó en el resto de España.
La pregunta
En marzo de 2024 entró en vigor en Cataluña el tope a los alquileres de la ley de vivienda: en los municipios declarados zona tensionada, el precio de un contrato nuevo no puede superar el anterior ni el índice de referencia. ¿Hizo que el alquiler subiera menos?
No basta con mirar si el alquiler en Cataluña subió poco en 2024: quizá habría subido poco de todas formas. Hace falta un grupo de comparación, lugares parecidos donde no hubo tope, y comprobar que antes del tope los dos grupos iban parejos.
El método: diferencias en diferencias
Se calcula cuánto cambió la subida del alquiler en Cataluña después del tope, y se le resta cuánto cambió en el resto de España en el mismo tiempo. Lo que queda es la parte que se puede atribuir al tope, si se cumple una condición: que sin el tope los dos grupos habrían seguido evolucionando igual. Eso no se puede comprobar del todo, pero ayuda ver que antes iban a la par.
Contratos nuevos: Cataluña y el resto de España
Índice de alquiler de los contratos firmados cada año, que es lo que el tope limita. Entre 2021 y 2023 subía un 4,5 % al año en Cataluña y un 4,8 % en el resto. En 2024, un 7,5 % y un 8,9 %.
El resultado
El alquiler de los contratos nuevos se aceleró en 2024 en toda España, pero en Cataluña algo menos: unos 1,0 puntos menos que en el resto.
Con todos los contratos y municipio a municipio (123 catalanes frente a 580 del resto, todos de más de 10.000 habitantes), el resultado es parecido: antes del tope subían casi igual (2,5 % y 2,5 % en 2023) y en 2024 Cataluña subió 0,6 puntos menos (3,1 % frente a 3,6 %).
Qué se puede concluir y qué no
- El efecto, si existe, es pequeño en estos datos: alrededor de un punto menos de subida en un año. El tope solo empezó en marzo y solo en las zonas tensionadas, así que 2024 recoge una parte del efecto. Habrá que repetirlo con los datos de 2025.
- Solo vemos alquileres declarados a Hacienda. Si parte de los contratos dejaron de declararse o se pasaron a alquiler de temporada, este índice no lo recoge.
- No vemos cuántos pisos se alquilan. Un tope puede bajar el precio y, a la vez, reducir la oferta. Con estos datos no se puede medir.
- El grupo de comparación no es perfecto: el resto de España incluye zonas con mercados muy distintos. Un estudio más fino compararía con municipios parecidos en tamaño, renta y presión turística.